- استراتيجيتنا في ألمـا تقوم على تعظيم القيمة الاستثمارية عبر حلول هندسية غير نمطية تضع جودة الحياة
- في قلب المعادلة العقارية
- نحن أمام تحول عقاري يعيد تعريف المدينة بوصفها تجربة معيشية متكاملة لا مجرد نطاق عمراني
- “ألما” مشروع غير نمطي، بمنظور عمراني ومعماري وعقاري متكامل
- مفاهيم السوق تغيّرت… ومن لا يقدّم جودة حقيقية لن يبقى
- نعيش تحولًا جذريًا في جميع القطاعات تحت مظلة رؤية 2030 والقطاع العقاري في قلب هذا التغيير
- السوق تجاوز مرحلة الكم إلى النوع… والمشاريع التي لا تقدم تجربة مختلفة تفقد تنافسيتها
- قرار تحويل اليابسة إلى قنوات مائية جريء ومكلف، في التنفيذ والحصول على التصاريح البيئية لكن القيمة الاقتصادية والجمالية لهذا الاستثمار عظيمة
- طبقنا أعلى معايير الاستدامة البيئية والتزمنا تقليل الأثر البيئي في وجهتنا البحرية
- أردنا تعظيم حضور البحر فحفرنا القنوات لتتحول من كيلومتر إلى أكثر من 12 كيلومترًا من الإطلالات المائية
- لضمان انسيابية تبادل المياه مع البحر المفتوح وظفنا نماذج محاكاة متقدمة تمنع الركود وتحقق استدامة بيئية
- عبر 12 محطة موزعة بدقة بين القنوات يتنقل التاكسي المائي ليمثل النبض الحقيقي للحركة داخل الوجهة
- تحسين الوصول ورفع كفاءة الربط سينعكس إيجابًا على مشاريع أبحر. والشواطئ العامة الجديدة عناصر جذب
- مساحات مفتوحة: حدائق ومماشي مائية وساحات جذب مركزية لتحقيق التوازن بين الكتلة العمرانية والفراغ
- نجاح المشاريع الكبرى يقوم على ثلاثية الانضباط: وضوح الرؤية والمتابعة الميدانية الدقيقة وإدارة الجودة
- المملكة تشهد طفرة في المشاريع النوعية ونرى حضورًا قويًا للشباب في هذه القطاعات
- الاستثمار الحقيقي في العقار يبدأ بعد التسليم… حيث تُصنع القيمة من خلال التشغيل والإدارة
- جدة تتجه إلى نموذج المدينة الحية التي تجمع بين جودة الحياة وجاذبية الاستثمار وتنوع الاستخدام
- أردنا تعظيم حضور البحر فحفرنا القنوات لتتحول من كيلومتر إلى أكثر من 12 كيلومترًا من الإطلالات المائية
- استعنا بتحالف من كبار الاستشاريين العالميين لإدارة المخطط العام والتعامل مع البيئة البحرية لتنفيذ بنية تحتية فائقة الجودة
- الشعاب المرجانية نُقلت بواسطة خبراء وبإشراف الجهات الرسمية من مسار القناة وزرعت في جزيرة بياضة
في ظل التحولات العمرانية المتسارعة التي تشهدها المملكة، يتجه القطاع العقاري نحو نماذج تطوير أكثر شمولًا، تدمج بين التخطيط الحضري ومعايير جودة الحياة، وتعيد تعريف دور المشروع العقاري من كونه منتجًا إنشائيًا إلى منظومة متكاملة تصنع نمط الحياة.
هذا التحول يعكس انتقالًا نوعيًا في فلسفة التطوير، حيث لم تعد المشاريع تُقاس بعدد الوحدات، بل بقدرتها على توفير بيئة متوازنة ومستدامة، تُسهم في تشكيل هوية حضرية واجتماعية تتماشى مع مستهدفات رؤية السعودية 2030.
في هذا السياق، يسلّط حوار مجلة التجارة مع الأستاذ زهير بخيت، الرئيس التنفيذي لشركة الثريا العمرانية العقارية، الضوء على مشروع وجهة ألما بصفته نموذجًا تطبيقيًا لهذا التحول، مستعرضًا أبعاده التخطيطية والهندسية والاقتصادية، وصولًا إلى أثره على المشهد العمراني والاجتماعي في جدة.
ضمن هذا الإطار، يأتي حوار مجلة التجارة مع الأستاذ زهير بخيت، الرئيس التنفيذي لشركة الثريا العمرانية العقارية، ليستعرض ملامح هذا التحول من زاوية تنفيذية ومنظور قيادي، مستندًا إلى تجربة مشروع وجهة ألمـا كأحد أبرز نماذج المشاريع التطويرية الحضرية المتعددة الإستخدامات الطموحة على ساحل البحر الأحمر لمدينة جدة. ويستعرض الحوار الأسس الفنية والقيادية التي يقوم عليها تطوير الوجهات المتكاملة، بدءًا من فلسفة التخطيط العام التي تتبنى أنسنة المدن، مرورًا بالتحديات والمعالجات الهندسية المعقدة للبيئات الساحلية، ووصولًا إلى إدارة التوازن الدقيق بين الكتلة العمرانية؛ لتوفير بيئة تتنفس بالماء والضوء.
كما يسلط الحوار الضوء على الجوانب الاقتصادية والتنظيمية المرتبطة بهذا النوع من المشاريع الكبرى، بما في ذلك طبيعة الاستثمار طويل الأجل في الواجهات البحرية، وأثر جودة البنية التحتية في تعزيز قيمة الأصول واستدامتها، إضافة إلى دور المنظومة التشريعية والتقنيات المالية الحديثة في دعم نمو القطاع وتوسيع قاعدة التملك. ويمتد الطرح ليلامس البعد الاجتماعي، من خلال قراءة تحليلية لتأثير هذه النماذج على سلوك السكان وأنماط استخدام المكان، إلى جانب استشراف ملامح المشهد العمراني لمدينة جدة، وبحث آفاق التكامل السياحي والتشغيلي الذي يعزز من تنافسية العروس كوجهة عالمية رائدة.
صناعة الوجهة والتحول العمراني
بدايةً في ظل التحولات المتسارعة التي تشهدها المملكة؛ كيف تعيدون صياغة مفهوم التطوير العقاري اليوم؟ وهل انتقلنا فعليًا من مرحلة تأمين الوحدات السكنية إلى مرحلة صناعة نمط الحياة؟
بلا شك، تشهد المملكة تحولًا جذريًا في القطاع العقاري تحت مظلة رؤية 2030، حيث أصبحت مفاهيم أنسنة المدن وجودة الحياة في صميم عملية التطوير، لم يعد الهدف توفير وحدات سكنية فقط، بل تقديم بيئات متكاملة تدعم أسلوب حياة متوازن.
اليوم، نتحدث عن مجتمعات متكاملة تجمع بين السكن والترفيه والخدمات في منظومة واحدة، مدعومة ببنية تحتية متقدمة ومعايير تصميم عالمية. وهذا التحول يأتي استجابة مباشرة لارتفاع وعي وتطلعات المجتمع، الذي لم يعد يبحث عن المسكن بحد ذاته، بل عن القيمة المضافة التي يقدمها.
تتبنى شركة الثريا العمرانية العقارية نموذج المطور الرئيسي؛ كيف تقيمون أثر هذا النموذج في ضبط الإيقاع العمراني للمدن الكبرى مقارنة بالاجتهادات الفردية؟
المشاريع النوعية، مثل مشروع وجهة ألما، تنطلق من رؤية تطويرية واضحة تحدد النمط العام، والكثافات، وطبيعة المعالجة المعمارية للمباني. تعاملنا مع المشروع كمنظومة متكاملة، حيث جرى تقييم كل قطعة أرض وفق موقعها وإطلالتها وخصائصها.
وبناءً على ذلك، وُضعت اشتراطات ومعايير معمارية دقيقة ضمن المخطط العام، تضمن تحقيق التجانس البصري وتكامل الهوية العمرانية للمشروع.
إلى أي مدى تتقاطع الرؤية الفنية للمطور الرئيسي مع استقلالية المطورين الفرعيين في تنفيذ التفاصيل البصرية؟
نركز كمطور رئيسي على حماية الهوية المعمارية للمشروع، من خلال ضبط عناصر المشهد الخارجي، مثل مواد الواجهات والألوان ومعالجات الإضاءة؛ لضمان تناغم بصري متكامل.
في المقابل، نمنح المطورين الفرعيين مرونة كافية في التصاميم الداخلية للمباني، سواء في توزيع الفراغات أو تفاصيل وتنوع المنتج؛ لتحقيق توازن ذكي بين الهوية المعمارية وتنوع التجربة.
وجهة ألما.. هندسة الماء واليابسة
قرار تحويل اليابسة إلى منظومة قنوات مائية قرار جريء هندسيًا ومكلف اقتصاديًا؛ ما هي الرؤية الاستراتيجية التي رجحت كفة هذا الخيار الصعب؟
انطلقت الفكرة من تعظيم حضور البحر داخل المشروع، فبدلًا من الاكتفاء بواجهة ساحلية محدودة، عملنا على زيادة الواجهات المائية من خلال حفر قنوات بحرية ، يمتد مشروع وجهة ألما اليوم على مساحة تقارب ثلاثة ملايين متر مربع، وبدلًا من أن ننحصر في واجهة بحرية بطول كيلومتر واحد فقط لِعُمقِ أراضٍ بحريةٍ محدودٍ، وتصميمِ الجزءِ الخلفيِّ كمخططِ أراضٍ نمطيٍّ، كان الطموح هو توفير تجربة مختلفة بزيادة الواجهات المائية ؛ ومن هنا جاء قرار حفر القنوات المائية داخل اليابسة؛ لتتحول الوجهة من كيلومتر واحد إلى نحو 12.5 كيلومترًا من الإطلالات المباشرة، وهو ما شكّل جزيرتين، إحداهما متعددة الاستخدامات والأخرى مخصصة للسكن.
وبلا شك، كان قرارًا جريئًا، ليس فقط في تكاليف التنفيذ، بل في عامل الوقت لاصدار التصاريح اللازمة ووقت التنفيذ، يتطلب إعداد عدد من الدراسات البيئية والبحرية المتخصصة التي تتطلب الأعمال البحرية الأخرى، التي تشمل حفر وتجريف القنوات وتركيب آلاف البلوكات الخرسانية تحت الماء لتكسية الحد المائي لتجنب انهيار وبناء عدد من الجسور، ورغم أن القرار كان جريئًا ومكلفًا إلا أن قيمته الاقتصادية والجمالية واضحة.
ذكرتم أن تلبية هذه التطلعات بدأت من البنية التحتية؛ كيف ترجمتم ذلك في مشروع ألما من الناحية الهندسية والتعاون مع الخبرات العالمية؟
كان منطلقنا الأساسي في مشروع ألما، هو تلبية هذه التطلعات عبر توفير بنية تحتية متميزة بالجودة منذ اللحظة الأولى لشراء الأرض؛ لذا استعنا بكبار الاستشاريين العالميين لتصميم المخطط العام، من قبل الاستشاري (WATG) ، والمكتب البريطاني (WSP) لتصاميم البنية التحتية، وبحكم الطبيعة البحرية للمشروع، استعنا بخبرات الاستشاري «H.R. Wallingford» كاستشاري مختص في الدراسات البحرية ؛ لضمان جودة وتبادل المياه مع البحر.
إن هذا التعاون أسهم في رفع جودة التنفيذ وضمان كفاءة الأداء على المدى الطويل.
أنسنة المدن توجه وطني؛ أين تقف مشاريعكم من معادلة التوازن بين الكتلة الخرسانية والفراغ العام في ألما؟
حرصنا في وجهة ألما على تحقيق توازن دقيق بين الكتلة العمرانية بالمناطق المفتوحة المفتوحة المخصصة للحدائق، بتوفير 16 حديقة مركزية بمساحات نوعية ومرتبطة بممشى مائي بطول نحو 5 كيلومترات، صمم على مناسيب مختلفة لتتيح للمشاة رؤية أوسع للقنوات البحرية، وهذا التوجه يعزز جودة الحياة، ويمنح الساكن تجربة يومية تجمع بين الطبيعة والخدمات.
كيف تحول مفهوم الاستدامة في شركة الثريا إلى ممارسات هندسية ملموسة، خاصة وأنكم تتعاملون مع بيئة بحرية حساسة؟
تخضع المشاريع البحرية في المملكة لسلسلة دقيقة من الدراسات المتخصصة قبل التنفيذ؛ تبدأ بتقييم الأثر البيئي عبر المسح والتوثيق، وصولًا إلى دراسات حركة المياه ونمذجة الأمواج، تشمل افتراضات لحالات العواصف والمد والجزر وارتفاع منسوب البحر. وقد التزمنا بتطبيق جميع معايير الاستدامة المطلوبة، وشمل ذلك نقل الشعاب المرجانية من المناطق المتأثرة وإعادة استزراعها في جزيرة بياضة بإشراف الجهات المختصة وذلك من منطلق التزامنا بتطبيق أعلى معايير الاستدامة البيئية.
كما تم إعداد نماذج محاكاة متقدمة؛ لحركة المياه داخل القنوات البحرية لضمان انسيابيتها وتبادلها مع البحر طبيعيًا ومنع ركودها، دون أي تدخل ميكانيكي.
التحول الاجتماعي وتجربة الساكن
يُنظر إلى وجهة ألما على أنها ستكون مدينة عائمة مصغرة؛ كيف ستغير هذه البيئة المائية من السلوك الاجتماعي واليومي لساكن مدينة جدة؟
لم يعد الساكن يبحث عن مسكن فقط، بل عن تجربة حياة متكاملة. وفي وجهة ألما صممنا بيئة تجمع بين السكن والخدمات والترفيه ضمن نسيج واحد.
فيمكن للساكن أن يستمتع بالإطلالات المائية المميزة، وأن يمارس رياضة المشي والجري على الممشى البحري الذي يمتد على طول القنوات المائية واستخدام الخدمات والمرافق البحرية من مراسي، والتاكسي البحري المتوفر في 12 نقطة على القنوات البحرية في الوجهة في الحدائق وفي نقاط الجذب الرئيسية.
هذا يعني أن المشروع يسد فجوة كبيرة في علاقة أهل جدة بالبحر، فكيف لمستم هذا التغير؟
بالتأكيد، فالآن بدأت هذه الوجهات في الظهور، ويأتي مشروع وجهة ألما كأحد بالوجهات التي تمنح خيارات أوسع لعشاق البحر؛ فبإمكان مالك القارب اليوم أن ينطلق من خور أبحر أو أي موقع بحري آخر في جدة ويصل إلى وجهة ألما ويرسو في إحدى مراسيه، ليقضي يومه بين المطاعم والمرافق ثم يعود، وهذا بحد ذاته يعد نمطًا مختلفًا من الاستخدام والاستمتاع لم يكن متوفر سابقًا.
نحن نلاحظ أن الاهتمام بالبحر والأنشطة المرتبطة به ازداد بشكل ملحوظ؛ حيث بدأ الناس في اكتشاف الشواطئ والجزر القريبة مثل جزيرة بياضة التي أصبحت اليوم منطقة جذب رئيسة، وهنا تبرز قيمة موقع المشروع، كونه يبعد عن هذه الجزيرة نحو 8 كيلومترات فقط، مما يجعله نقطة انطلاق مثالية إليها وإلى باقي الجزر الخلابة الأخرى، وبشكل عام، هذا الحراك هو ترجمة فعلية لمستهدفات رؤية السعودية 2030 التي جعلت جودة الحياة ركيزة أساسية في التحول العمراني.
اقتصاديات العقار والاستثمار السياحي
بالنظر إلى التنافسية الإقليمية؛ ما هي “البصمة الوراثية” التي تميز مشاريع جدة العقارية عن غيرها من المدن الساحلية في المنطقة؟
تتميز جدة بجاذبية خاصة، تجمع بين موقعها الاستراتيجي كبوابة للحرمين، ومكانتها التجارية والتاريخية، إلى جانب تطور بنيتها التحتية، مثل: قطار الحرمين،الذي سهّل التنقل بشكل كبير؛ حيث يمكن الوصول من جدة إلى المدينة في نحو ساعة وأربعين دقيقة، ومن المطار إلى مكة في قرابة أربعين دقيقة، وهو ما عزز الربط بين جدة ومكة والمدينة.
هذا الترابط جعل جدة خيارًا مفضلًا لكثير من المواطنين من مختلف مناطق المملكة لامتلاك مسكن ثانٍ، وهذا التوجه يعكس مكانة جدة كمدينة للعيش والسياحة في آنٍ واحد. ومن هذا المنطلق، نحرص في مشاريعنا على تلبية هذه التطلعات، من خلال تقديم عناصر يبحث عنها الساكن والزائر في جدة.
ومشروع وجهة ألما يأتي في هذا السياق، ليكون وجهة بحرية جديدة تضيف تجربة مختلفة ضمن المشهد العمراني والسياحي، وطنيًا وإقليميًا وعالميًا.
الاستثمار في الواجهات البحرية يتطلب نفسًا طويلًا ؛ كيف تصفون العائد الاقتصادي لهذا النوع من المشاريع على قيمة الأصول العقارية والمنطقة ككل؟
المشاريع البحرية تتطلب استثمارات عالية، لكن أثرها طويل الأمد، حيث تسهم في رفع قيمة الأصول وتعزيز جاذبية المنطقة، والعائد الاقتصادي في مثل هذه المشاريع يكون جيدًا، رغم ارتفاع تكاليفها لوجود بنود أعمال مختلفة مثل حفر وتجريف القنوات المائية وإنشاء جسور للربط والأعمال البحرية الأخرى.
مع هذه التكاليف العالية، هل واجهتم زيادة في الموازنات المرصودة عما كان مخططًا له؟
لا، ولله الحمد. منذ البداية وُضعت موازنات واضحة لتطوير المشروع، وتمكّنا من الالتزام بها، وحققنا بعض الوفورات رغم ارتفاع الأسعار، وذلك بفضل أسلوب التنفيذ. فلم نعتمد على مقاول عام واحد، بل قمنا بتقسيم المشروع إلى ستة حزم أعمال، ما أتاح لنا العمل بالتوازي وكسب الوقت.
بعد اعتماد المخطط في عام 2017، بدأنا مباشرة بإعادة استزراع المرجان، ثم أعمال التجريف البحري، ثم تتابعت الحزم بين تسوية الموقع، والأعمال البحرية وتبطين القنوات، ثم الجسور، وصولًا إلى شبكات المرافق، والتشجير وتنسيق الموقع.
إن العمل بهذا الأسلوب عزّز كفاءة التنفيذ والاستغلال الأمثل للوقت، وكان التحدي الأكبر هو ضبط البرنامج الزمني للتنفيذ ، نظرًا لوجود تداخل كبير بين أعمال المقاولين، خصوصًا وجود أعمال على البر وأعمال في البحر، كذلك بناء خمسة جسور عابرة أعلى القنوات المائية، فتأخر أي مقاول في تنفيذ أعماله سينعكس عليه تأخر أعمال مقاول آخر ويسبب ذلك غرامات تأخير لعدم تسليم جزء معين له في وقت محدد مسبقًا في جدول تنفيذ الأعمال؛ وبفضل من الله، ثم المتابعة الدقيقة، نجحنا في تجاوز التحديات الفنية والظروف الخارجة عن الإرادة مثل: جائحة كورونا، أو متطلبات فنية كتحويل بعض خطوط الخدمات أو تحويل الحركة المرورية للشوارع العابرة في وسط المشروع والمحيطة.
والخلاصة أن أي مشروع من هذا النوع أثناء أعمال التنفيذ يقوم على توازن بين الوقت والتكلفة والجودة؛ وقد كان تركيزنا على الحفاظ على جميع هذه العناصر، والحمد لله، ما نراه اليوم هو ترجمة فعلية لرؤية أو حلم كان على الورق وأصبح واقع.
يرى البعض أن شمال جدة قد تشبع بالمشاريع؛ فهل السوق بحاجة إلى مزيد من الوحدات أم إلى نوعية مختلفة من المنتجات؟
أنا لا أتفق مع هذا الطرح. قد يكون هناك تشبّع في بعض المنتجات النمطية، مثل الفلل والعمائر التقليدية، لكن الطلب ما زال قائمًا على المشاريع ذات الجودة العالية، خاصة التي تقدم تجربة مختلفة، مثل: الواجهات البحرية، والمماشي، والوجهات متعددة الاستخدام التي تجمع بين المطاعم والمراسي والخدمات المختلفة.
اليوم، المستهلك لم يعد يبحث عن وحدة سكنية فقط، بل عن بيئة متكاملة توفر له خيارات متعددة للحياة اليومية.
من ناحية أخرى، تواجه منطقة أبحر تحديًا في الاتصال مع مدينة جدة، خاصة من حيث الحركة المرورية، لكن هناك حلول قادمة، مثل: إنشاء جسور جديدة؛ لتسهم في تحسين الوصول مما ينعكس على قيمة المشاريع في المنطقة.
كما أن إضافة شواطئ عامة جديدة في أبحر مثلت عنصر جذب مهم. وبشكل عام، نرى أن السوق لا يحتاج إلى زيادة في العدد بقدر ما يحتاج إلى تنوع في المنتج؛ فبدأت تظهر مشاريع مختلفة في تصميمها ومفهومها، وهي تتماشى مع التوجهات الجديدة للسكن في المنطقة.
التكامل السياحي والبيئة التشغيلية
اقتصاديات التشغيل لا تقل أهمية عن التطوير؛ كيف خططتم لنموذج إدارة الوجهة بما يضمن استدامة الجودة وتجاوز النماذج التقليدية في الصيانة؟
إنشاء بنية تحتية عالية الجودة هو خطوة أساسية، لكن الحفاظ عليها يتطلب تشغيلًا وصيانة مستمرة؛ لأن القيمة الحقيقية لأي مشروع تكمن في كفاءة إدارته.
هناك توجه واضح نحو آليات تضمن استدامة المشاريع عبر مفاهيم حديثة تتجاوز النماذج التقليدية، لتشمل إدارة الأحياء بالكامل؛ حيث تحتاج الوجهات المتكاملة إلى جهات منظمة تدير المرافق والمساحات العامة باحترافية، بما يحافظ على جودة البيئة العمرانية على المدى الطويل.
وإلى أي مدى صُممت بنية وجهة ألما لاستيعاب متطلبات المستثمر الدولي الباحث عن الرفاهية؟
كما سبق وأشرت، المشروع قائم على توفير بنية تحتية عالية الجودة، وتنوع الاستخدامات الذي يتيح وجود الفنادق، والمكاتب، والمطاعم، والشقق الفندقية، إضافة إلى المنتجعات البحرية، سواء الموجهة للعوائل أو بنمط الخدمات الشاملة والمتكاملة. كما أن هناك توجهًا نحو القطاع الصحي والسياحة العلاجية، فالموقع مؤهل لاحتضان مرافق طبية. وفي ظل هذا التوجه نحو السماح بتملك الأجانب وفق معايير محددة، فإن المشروع مهيأ لاستقطاب المستثمرين الدوليين، والملاك من خارج المملكة. وأنا متفائل بجاذبية السوق السعودي بشكل عام، خاصة مع توافر فرص استثمارية في مشاريع نوعية؛ مما يسهم في تنشيط الحركة العقارية ويدعم الاقتصاد، وبلا شك، هذا الانفتاح يمثل خطوة مهمة في تعزيز حضور السوق السعودية ومواكبة مستهدفات رؤية السعودي 2030.
كيف صُممت استراتيجية الضيافة في «وجهة ألمـا» لتحقيق التنوع في العلامات الفندقية، وما هي المعايير التي تحكم توزيع فئاتها لضمان التكامل مع هوية الوجهة؟”
يمثل قطاع الضيافة ركيزة حيوية في وجهة ألما حيث خصصنا مساحات استراتيجية لإقامة منتجعات فاخرة وأخرى متنوعة تلبي متطلبات الفئات المتنوعة، وقد اعتمدنا منهجية تقوم على الشراكة مع مشغلين عالميين بإشراف استشاري متخصص، بطرح رؤية المشروع وترك مساحة لتصوراتهم في توزيع الفئات الفندقية بناءً على ميزات كل موقع.
وتستند رؤيتنا إلى أن لكل مشغل فلسفته الخاصة في تحديد النموذج الأمثل، سواء كان منتجعات أو شققًا فندقية، وفق طبيعة الإطلالة والقرب من المرافق الحيوية. وبحكم الطبيعة المائية الفريدة للمشروع، فإن لتنوع الواجهات البحرية دورًا في رسم هذا التصور الاستراتيجي، بما يضمن صياغة تجربة سياحية متكاملة تليق بمكانة جدة وتلبي تطلعات زوارها.
ومع توجه المملكة القوي نحو سياحة اليخوت؛ هل ستكون مراسي وجهة ألما مجرد مواقف للقوارب أم محطة رئيسية على خارطة الملاحة الترفيهية؟
كما أوضحت سابقًا، ألما ستكون وجهة يمكن الوصول إليها برًا وبحرًا؛ لدينا ثلاثة مراسٍ رئيسة ومواقع رسو موزعة، مما يتيح مرونة أكبر، وستسهم الوجهة في سد الفجوة في توافر المراسي بجدة.
فعلى الرغم من إرثها البحري، ما تزال جدة تسجل معدلات منخفضة عالميًا في ملكية القوارب واليخوت مقارنة بعدد سكانها، ونقص المراسي أحد العوامل الرئيسة التي تعمل الدولة على تطويرها من خلال زيادة المراسي البحرية وتحفيز هذا القطاع.
وما يميز الموقع أنه يقع في نقطة متوسطة وقريب من الجزر البحرية، ما يجعله محطة عملية للانطلاق. والتجربة تمتد إلى سهولة التنقل داخل المشروع عبر التاكسي المائي، ونحن نعمل على التنسيق مع منظومة النقل في جدة لإدراج ألما ضمن مسارات النقل البحري، مثل العبارات وتخصيص محطة لها داخل المشروع.
بالحديث عن السياحة، وبالتزامن مع المشاريع العملاقة على ساحل البحر الأحمر؛ هل ترون العلاقة تنافسية أم تكاملية في استقطاب السائح العالمي؟
في رأيي، هي علاقة تكاملية؛ فمشاريع البحر الأحمر تقدم تجربة تركز على المنتجعات والهدوء، بينما نتحدث هنا عن منظومة وجهات مترابطة. وسياحة “الكروز” مثال واضح،حيث تتنقل الرحلات بين وجهات عدة، وجدة تضم ميناءً ومحطة للسفن السياحية (الكروز) يجعلها نقطة انطلاق رئيسة لهذه الرحلات التي تمتد إلى نيوم أو أمالا أو جزيرة سندالة.
وتتميز جدة بعناصر جذب إضافية، مثل قربها من الحرمين الشريفين،واليوم، أسهمت التسهيلات مثل التأشيرات الإلكترونية في جعل الوصول إلى المملكة أكثر سهولة. وبشكل عام، هناك توجه لبناء منظومة سياحية متكاملة على ساحل البحر الأحمر، حيث تتكامل الأدوار بين المدن والوجهات، بدلًا من أن تتنافس، وهو ما يعزز جاذبية المملكة كوجهة عالمية.
التشريعات والرؤية القيادية
التشريعات العقارية الحديثة والتقنيات المالية أعادت تشكيل قواعد اللعبة؛ كيف تقرأون انعكاس هذه التنظيمات على سلوك الأجيال الجديدة؟
إذا نظرنا إلى القطاع العقاري في المملكة، نجد أنه شهد تطورًا ملحوظًا في الأنظمة والتشريعات، ما أسهم في توفير منتجات متعددة، ودعم المطورين، ورفع نسبة التملك.
فسابقًا لم تكن هنالك الآليات والأدوات التي تسهل تطوير المشاريع كما هي اليوم، فتغيرت الصورة بشكل واضح مع وجود أنظمة وتشريعات حديثة، من أبرزها البيع على الخارطة، الذي يُعد أداة مهمة للمطورين وللراغبين في السكن على حد سواء.
كما أن تطور أدوات التمويل غيّر سلوك السوق؛ ففي السابق، كان التملك يتطلب سنوات طويلة من الادخار، أما اليوم، فبفضل البرامج الجديدة التي أسهمت في رفع نسبة التملك لتتجاوز 70% عام 2030، أصبح بإمكان الشباب في بداية حياتهم التملك مبكرًا عبر تملك وحدات تناسب احتياجاتهم، هذا دفعنا كمطورين لتقديم منتجات متنوعة، وخيارات مرنة؛ تتوافق مع تطلعات الأجيال الجديدة وإمكانياتهم؛ فلم يعد التسويق يركز فقط على المنتج، بل على القيمة والتمكين.
نلاحظ نضجًا في العلاقة بين القطاع الخاص والجهات المشرعة؛ ما هي المساحة التي لا تزال بحاجة لمزيد من التكامل لتسريع وتيرة هذه المشاريع النوعية؟
العلاقة اليوم ممتازة، وهناك دعم واضح للقطاع الخاص لمسناه من أعلى المستويات، وكذلك من وزارة البلديات والإسكان، حيث يتم تحفيز في المشاريع الكبرى، وجودة تنفيذ مرتفعة، مثل مشروع وجهة ألما.
هناك دعم مستمر من الجهات المشرعة، سواء من الأمانات أو وزارة السياحة أو صندوق التنمية السياحي، خصوصًا في المشاريع المرتبطة بالقطاع السياحي والترفيه. فالعلاقة تتسم بالتكامل والدعم، وتسهم في تسريع تنفيذ المشاريع ورفع جودتها.
ما هي الفجوة الاستثمارية في قطاعات التجزئة والترفيه داخل المشروع التي تدعون رواد الأعمال لاستغلالها اليوم؟
قطاعا التجزئة والترفيه حاضران في مختلف مناطق المشروع، لكن قيمتهما تتعاظم عندما يرتبطان بالواجهة البحرية؛ فالتجربة هنا لا تقتصر على وجود مطاعم ومقاهٍ ومحال، بل تقوم على موقعها وإطلالتها وعلاقتها بالمكان.
وكما ذكرت سابقًا، المشروع غير نمطي من حيث المخطط الحضري العام؛ فالمباني تتدرج في الارتفاعات والكثافات البنائية حسب موقع الأرض، بما يحقق أفضل استفادة من الإطلالات.
وفي الغالب، تُخصص الأدوار الأرضية لهذه المباني للأنشطة التجارية والترفيهية، ما يعزز حيوية الحركة داخل المشروع، وجهة ألما مشروع مدروس من النواحي المعمارية والعمرانية والاستثمارية، مع مراعاة القيمة العقارية لكل قطعة أرض؛ ولتحقيق هذا التنوع والحصول على الكثافات البنائية المرتفعة، جرى تقسيم الأراضي بمساحات كبيرة للتتناسق مع حجم وارتفاعات المباني وكثافاتها.
ومن الناحية الاستثمارية، هناك فرص استثمارية مميزة في المواقع المستقلة على امتداد المماشي والقنوات المائية، حيث تنتشر وحدات تجارية منفصلة لتشغيلها كمطاعم أو مقاهٍ أو محلات للتجزئة، تتميز بإطلالات مباشرة على الماء، تمنح المستثمر فرصة لتقديم مفهوم أكثر تميزًا.
ما هو الدرس الإداري الأبرز الذي شكل قناعاتكم خلال رحلة تطوير هذا المشروع العملاق؟
منذ البداية، لم تكن علاقتنا بوجهة ألما مجرد مشروع تطويري، بل التزام طويل الأمد برؤية نؤمن بها. هذه القناعة شكّلت الدافع الأساسي للجهود المبذولة منذ انطلاق المشروع.
ومن واقع هذه التجربة، يمكن تلخيص أبرز الدروس الإدارية الى ثلاثة مرتكزات رئيسية:
أولًا، وضوح الرؤية منذ اليوم الأول؛ فالمشاريع بهذا الحجم لا تحتمل إعادة التعريف في مراحل متقدمة، بل تتطلب تحديدًا دقيقًا للمسار منذ البداية.
ثانيًا، المتابعة الميدانية الفاعلة؛ إذ نؤمن أن الحضور والاطلاع المباشر ميدانيًا على التفاصيل يُشكّلان عنصرًا حاسمًا في ضبط جودة التنفيذ وتسريع وتيرة الإنجاز.
ثالثًا، إدارة الجودة بوصفها أولوية مستمرة؛ فرغم وجود الاستشاريين ومنظومات الإشراف، تبقى المتابعة المباشرة من المطور عاملًا أساسيًا للحفاظ على أعلى معايير التنفيذ.
كما شكّلت إدارة التكاليف تحديًا محوريًا، خاصة مع تعدد المقاولين وتنوع بنود الأعمال، إلا أن تبني ممارسات فعّالة في إدارة المناقصات والتفاوض، إلى جانب تطبيق مبادئ الهندسة القيمية، مكّننا من تحقيق كفاءة مالية دون التأثير على جودة المشروع.
كيف تقيّمون دور الكفاءات الوطنية في قيادة التحول العقاري الراهن، وما هو أثر النضج التنظيمي والحوكمة في تمكين هذه الكوادر داخل المشاريع الكبرى؟”
دور الكفاءات الوطنية اليوم واضح جدًا. المملكة تشهد طفرة في المشاريع النوعية، ونرى حضورًا قويًا للشباب في هذه القطاعات. الشباب اليوم أكثر اطلاعًا، ويملكون الطموح الواضح في تقديم الأفضل، وهذا انعكس على مستوى الأداء في القطاع العقاري. كثير منهم اكتسب خبرته من العمل في شركات التطوير، وأصبح اليوم يقود مشاريع أو يدخل كمطور، ونرى نماذج ناجحة في هذا الجانب. وفي المقابل، ساعدت البيئة التنظيمية على دعم هذا التحول؛ فمشروع ألما مملوك لصندوق عقاري مُنظّم ومعتمد من هيئة السوق المالية، ويخضع لنظام حوكمة وله مجلس إدارة وآليات واضحة لاتخاذ القرار، مما يحدّ من الاعتماد على القرار الفردي، ويعزز كفاءة إدارة المشروع. بشكل عام، يمكن القول إن القطاع لم يعد يوطّن الوظائف فقط، بل بدأ في توطين المعرفة والخبرة، وهو ما يظهر في تنامي دور الكفاءات الوطنية في مختلف مراحل التطوير العقاري.
ونحن نقترب من استحقاقات 2030؛ كيف تتخيلون المشهد البصري والاجتماعي لمدينة جدة بعد اكتمال عقد المشاريع الكبرى الحالية؟
إن شاء الله، مع اقتراب تحقيق مستهدفات رؤية المملكة 2030، أرى مستقبلًا واعدًا ونجاحًا كبيرًا ، سواء على مستوى جودة الحياة أو جاذبية الاستثمار. اليوم جدة تمتلك مقومات تؤهلها لأن تكون مدينة ذات طابع عالمي، من حيث موقعها الجغرافي، وطبيعتها الساحلية، وروحها الاجتماعية التي تميزها. هي مدينة يشعر فيها الساكن والزائر بالراحة، وهذا عنصر مهم لا يتوافر في كل المدن.
هناك مدن في العالم تُعرف بجاذبيتها وروحها، مدن حية يشعر الناس فيها بالانتماء، وجدة تسير في هذا الاتجاه، لما تمتلكه من تاريخ طويل في استقبال الحجاج والمعتمرين، وما نتج عنه من تعدد ثقافات وانفتاح مجتمعي. بالتالي، مع اكتمال المشاريع الكبرى، أتوقع أن يتعزز المشهد البصري من حيث جودة التصميم وتنوع الوجهات، إلى جانب مشهد اجتماعي أكثر حيوية، يجعل من جدة مدينة متكاملة للعيش والعمل والزيارة.
لو اختزلنا رسالة الثريا العمرانية العقارية للمجتمع التجاري في مبدأ واحد، ماذا سيكون؟
الرسالة التي أوجهها للمستثمرين والمطورين العقاريين هي: ألا تُختزل المشاريع في نظرة مادية بحتة. في الماضي كان الربح في العقار يرتبط بتجارة الأراضي والمضاربات، وكانت الأرباح تتحقق بسهولة، لكن اليوم تغيرت المعادلة، مع زيادة المعروض وظهور مشاريع نوعية متميزة. اليوم الفرق واضح بين مشروع تقليدي وآخر قائم على جودة التصميم والتنفيذ. لذلك، الرسالة هي الارتقاء بالمشاريع نحو منتجات نوعية تلبي تطلعات السوق.
وأنا أؤمن أن أساس أي مشروع ناجح يبدأ من التصميم؛ فالتصميم الجيد لا يُنظر إليه كتكلفة إضافية، بل كاستثمار ينعكس على جودة المنتج وقيمته السوقية. المطور اليوم يجب أن يكون أكثر واقعية في توقعاته، ويركز على تقديم قيمة حقيقية، حتى لو كان هامش الربح أقل. في النهاية، الأساس هو اختيار التصميم المناسب، والتنفيذ الجيد، والحفاظ على جودة المنتج. ومع ذلك، السوق يظل واعدًا، والطلب حقيقي، خاصة على المشاريع التي تقدم جودة ونوعية مميزة.
زهير بخيت.. ثلاثة عقود من الريادة في قيادة التحالفات العقارية العالمية
يستند زهير بخيت، الرئيس التنفيذي لشركة «الثريا العمرانية»، إلى إرث مهني يمتد لأكثر من ثلاثة عقود، انطلق من الولايات المتحدة الأمريكية حيث نال درجته العلمية عام 1990، ليبدأ مسيرته في قطاعات المقاولات والمعدات الصناعية والتجهيزات الطبية ضمن العمل العائلي، قبل أن يخطو مساره الخاص في قلب التحولات الكبرى للقطاع العقاري السعودي مع مطلع الألفية.
محطات استراتيجية:
- التدرج المهني في التطوير العقاري: بدأت رحلته العقارية عام 2004 مع «الشركة الأولى للتطوير»، حيث أسهم في إطلاق «مشروع النخيل» بجدة.
- تأسيس الكيانات الكبرى: انضم إلى شركة «إعمار العقارية» عام 2005، وكان عضوًا فاعلًا في تأسيس شركاتها في المملكة العربية السعودية، كما تولى مهامًا تطوير قيادية في مشاريع نوعية مثل «باب جدة» و«بحيرات الخبر» و”تلال جدة”.
- تخطيط المدن: قاد في عام 2007 صياغة المخطط العام لمشروع «بوابة مكة» (بمساحة 85 مليون م2) لصالح شركة سمو العقارية.
- إدارة المشاريع الأيقونية: من خلال شركة إعمار العقارية: أشرف على مسابقة تصميم «برج جدة» وتعيين الاستشاريين والمقاولين للمشروع الذي يعد من أبرز المعالم المعمارية عالميًا.
قيادة “الثريا العمرانية العقارية” ومشروع “وجهة ألمـا“:
منذ عام 2015، يتولى الأستاذ زهير منصب الرئيس التنفيذي لشركة «الثريا العمرانية العقارية»، حيث قاد مرحلة التحول النوعي لمشروع «ألمـا» من فكرة ابتدائية إلى واقع تنفيذي. أشرف على تأسيس الشركة وبناء فريقها الفني، وإدارة التحالفات مع كبار الاستشاريين العالميين لصياغة المخطط العام وتصاميم البنية التحتية والأعمال البحرية المعقدة، وصولًا إلى مرحلة التشغيل كـمطور رئيسي يضع معايير الجودة والاستدامة في مقدمة أولوياته.
